Benarkah “Property Boom” Akan Terjadi?

Belakangan ini kita banyak sekali mendengar bahwa booming properti akan terjadi di tahun depan, menyebabkan orang-orang mulai ramai membincangkan soal properti. Pendapat ini berasal dari historis yang pernah terjadi beberapa tahun lalu dimana setelah booming komoditas, maka booming properti juga akan terjadi. Konon katanya, properti adalah salah satu instrumen investasi yang dituju setelah mendapat limpahan “durian runtuh” pasca commodity boom yang sedang terjadi saat ini.

Namun, ada juga yang memprediksi bahwa booming properti tidak akan terjadi akibat naiknya suku bunga acuan dan kemungkinan resesi global.

Jadi yang mana yang benar nih? Baik, mending sekarang kita coba bahas dulu bagaimana booming properti tahun 2012-2014 terjadi agar kita dapat pelajari indikator-indikator yang terjadi pada saat itu. Let’s go!

Kita kembali dulu ke tahun 2008 lalu, dimana resesi ekonomi global terjadi akibat krisis finansial yang terjadi di Amerika, masih ingat kan kasus Lehman Brothers? Nah pada saat itu Indonesia juga terkena imbas krisis tersebut, terutama pada kuartal IV tahun 2008, dimana ekonomi Indonesia mengalami tekanan yang berat. Hal ini dapat dilihat dari pertumbuhan PDB Indonesia yang minus 3.57% QoQ. Meskipun sebenarnya PDB kita masih positif secara YoY yakni sebesar 5.28%, tapi tetap saja angka itu turun dibandingkan kuartal III yang sebesar 6.25%. Plus secara tahunan, 2008 dan 2009 PDB Indonesia mengalami penurunan dibandingkan dengan tahun 2007.

Singkat cerita, setelah terjadinya resesi global pada tahun 2008 dan 2009, perlahan ekonomi kembali bangkit. Mulai tahun 2009, komoditas kembali mengalami kenaikan, terutama pada komoditas batu bara dan CPO. Saat itu Indonesia diuntungkan, hal ini dikarenakan Indonesia adalah salah satu eksportir terbesar dua komoditas tersebut.

Alhasil ekonomi Indonesia pulih dengan cepat yang kemudian dapat kita lihat dari PDB Indonesia yang kembali mengalami peningkatan pada tahun 2010. Puncak booming komoditas terjadi pada tahun 2011 dimana kinerja-kinerja emiten batu bara dan CPO sangat bagus karena dampak dari tingginya harga acuan komoditas. Namun ada juga beberapa emiten yang kembali mencatatkan kenaikan kinerja pada tahun 2012 tetapi tidak banyak. Setelah tahun ini harga komoditas terus mengalami penurunan dan begitu pula kinerja emiten-emiten komoditas.

Setelah booming komoditas, saat itu masuklah Indonesia ke fase booming properti, dimana permintaan akan properti melonjak, siapa yang masih ingat slogan “Hari Senin Harga Naik!!!”, ya benar, itulah zamannya. Memangnya bagaimana kondisi ekonomi Indonesia saat itu?

Meskipun PDB Indonesia mengalami penurunan setelah tahun 2010, PDB Real Estate justru mengalami peningkatan, terutama dari kuartal IV 2011. Walaupun sempat mengalami penurunan pada dua kuartal berikutnya, PDB real estate mengalami peningkatan hingga mencapai puncaknya pada kuartal I 2013.

Selama periode inilah booming properti terjadi. Tingginya PDB Indonesia, terutama PDB real estate yang tentunya disebabkan adanya kenaikan pada pra penjualan properti. Kenaikan pra penjualan mulai terjadi sejak tahun 2011 dan beberapa emiten mencapai puncak pra penjualan pada 2013. Alhasil laba emiten-emiten properti meledak pada tahun 2013 dan 2014.

Ohya, bagaimana kondisi inflasi dan suku bunga acuan saat itu? Karena ini adalah salah satu indikator yang dilihat kebanyakan orang, mari kita lihat juga kondisinya saat itu..

Pada awalnya, yakni tahun 2012 sampai tahun 2013, inflasi Indonesia terjaga di bawah sekitar 5%, sedangkan suku bunga acuan sebesar 5.75%. Inflasi dan suku bunga tersebut jauh lebih rendah dibandingkan dengan tahun sebelumnya.

Akan tetapi pada akhir tahun 2013 inflasi meningkat tajam ke angka 8%, begitu juga dengan suku bunga acuan yang meningkat pada akhir 2013 hingga mencapai 7.5%. Dengan naiknya suku bunga acuan ini tentunya suku bunga KPR juga akan mengalami kenaikan. Selain itu pada tahun 2013 Bank Indonesia mengeluarkan peraturan DP (down payment) minimal 30% yang mewajibkan pembeli properti membayar 30% dari nilai transaksi. Setelah keluarnya aturan ini, sektor properti mulai lesu dan ini merupakan awal dari selesainya booming properti.

Baik, sekarang kita sudah tahu kondisi yang terjadi di masa lalu. Property boom terjadi pasca booming komoditas berakhir, disertai dengan pertumbuhan ekonomi yang masih solid berkisar di atas +5%, plus juga inflasi dan suku bunga yang moderate.

Bagaimana kondisi saat ini?

Setelah mengalami resesi pada tahun 2020, booming komoditas terjadi setahun setelahnya. Indonesia kembali ketiban rezeki dari booming komoditas. Kinerja emiten-emiten batu bara meningkat signifikan, jauh di atas booming batu bara yang pernah terjadi. Hal ini disebabkan harga acuan batu bara yang naik jauh lebih tinggi dibandingkan tahun 2011, yang mencapai 4x lipat dari tahun tersebut.

Disisi kondisi ekonomi Indonesia, hingga saat ini kondisi ekonomi Indonesia termasuk salah satu yang terbaik di dunia. PDB Indonesia tumbuh di atas 5% dalam beberapa kuartal terakhir. Tingkat inflasi Indonesia juga tergolong rendah dibandingkan dengan kebanyakan negara-negara dunia. Pada bulan September inflasi Indonesia sebesar 5.95%, sedikit lebih tinggi dibandingkan inflasi tahun 2012 dan 2013 lalu. Akan tetapi bank Indonesia menargetkan inflasi hanya sebesar 4%.

Jika kita lihat suku bunga acuan, per September lalu masih tercatat sebesar 4.25%, lebih rendah dibandingkan tahun 2012 lalu yang sebesar 5.75%. Suku bunga acuan yang lebih rendah saat ini juga menyebabkan suku bunga KPR lebih rendah dibandingkan tahun 2012 lalu.

Ditambah lagi saat ini BI masih memberlakukan Loan to Value 100%, alias DP 0% sehingga hal ini bisa menjadi salah satu katalis positif untuk meningkatkan demand masyarakat dalam pembelian properti.

Seharusnya beberapa kondisi ini membuat properti lebih menarik dibandingkan sepuluh tahun lalu.

Selain itu, emiten-emiten properti mulai mencatatkan kenaikan pra penjualan dan pendapatan serta laba bersihnya. Seperti apa yang terjadi dahulu, booming properti di awali dengan meningkatnya kinerja emiten properti.

Beberapa hal yang terjadi pada sepuluh tahun lalu, sudah kembali terjadi pada tahun ini, akan tetapi ada sedikit perbedaan.

Perbedaan itu adalah saat ini banyak cerita-cerita tentang resesi ekonomi global. Sentimen negatif ini tentunya dapat berdampak kepada sektor properti. Ketika cerita-cerita tentang resesi ini semakin masif, orang kebanyakan akan cenderung bersifat lebih defensif sehingga kemungkinan besar akan menunda pembelian properti dan lebih cenderung memegang aset likuid, seperti yang kita ketahui, properti ini adalah salah satu instrumen investasi ilikuid karena memang tidak semudah itu membeli dan menjualnya. Nah jika ada penundaan minat beli dari masyarakat, tentunya pra penjualan akan stagnan atau bahkan mengalami penurunan. Alhasil emiten properti tidak akan mencatatkan kinerja yang bagus.

Sebagai kesimpulan, kunci dari terjadinya booming properti ini ada di kesehatan ekonomi Indonesia. Selama PDB kita masih bertumbuh positif, booming properti akan terbuka.

Hanya saja, berbeda dengan commodity boom yang kita bisa proyeksi lebih sederhana, properti ini sedikit berbeda. Jadi lebih baik kita fokus saja memperhatikan kinerja emiten-emiten properti, baik dari pra penjualannya maupun pendapatan dan laba bersihnya karena ini merupakan sebuah bukti sebenarnya kondisi sektor properti.

Selalu cek update dari perusahaan terhadap pra penjualan mereka tahun ini, apakah meningkat atau tidak dari tahun lalu secara keseluruhan. Dari sini kita bisa memproyeksikan, apakah permintaan untuk properti itu memang nyata adanya atau masih sekadar cocokmology saja.

Goodluck!

---

Disclaimer : Segala informasi yang terdapat dalam artikel ini semata untuk tujuan edukasi dan tambahan referensi, bukan untuk tujuan rekomendasi terkait keputusan investasi maupun trading serta keuangan apapun. Setiap keputusan investasi maupun trading merupakan tanggung jawab masing – masing individu karena tujuan investasi maupun trading dan profil risiko perorangan akan berbeda satu sama lain.

Informasi Tambahan :

• Dapatkan update seputar pasar saham gratis di channel telegram dengan klik link disini!
• Untuk kamu yang ingin menjadi trader mandiri, ikuti kelas trading dengan klik link disini!
• Untuk kamu yang ingin menjadi investor mandiri, ikuti kelas investing dengan klik link disini!
• Untuk kamu yang ingin tau saham pilihan tim Cuanderful untuk trading dan investing bisa ikuti membership Cuanderful+ dengan klik link disini!

2022 © Cuanderful Indonesia